Оценка объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость подразумевает под собой широкий спектр объектов:

  • офисная, торговая, складская, производственная, гостиничная недвижимость;
  • имущественные комплексы, строения и сооружения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • помещения паркингов, гаражей, автосервисов, автосалонов, кинотеатров;
  • памятники архитектуры и т.д.

Обстоятельства, при которых может потребоваться оценка, могут быть самыми разными.

Наиболее распространенные из них:

  • при оформлении сделок купли-продажи объекта недвижимости.
  • при передаче в качестве залога при оформлении банковского кредита.
  • при передаче в трастовое управление.
  • при оформлении лизинга (передача офиса в качестве залога).
  • при приватизации.
  • при заключении договора аренды;
  • при судебном разбирательстве.
  • при рассмотрении споров о стоимости объекта.
  • при внесении объекта оценки в уставный капитал организации.
  • для определения налогооблагаемой базы в ходе уточнении суммы налога на имущество.
  • при страховании на случай пожара, наводнении и др.
  • для оформления брачного договора, наследства, соглашения о разделе имущества.

На начальном этапе процедуры оценки коммерческой недвижимости производится осмотр объекта, сбор данных о его параметрах и состоянии.

В дальнейшем производится расчет стоимости объекта коммерческой недвижимости в соответствии с заданием на оценку коммерческой недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на его стоимость.

Итогом определения стоимости коммерческой недвижимости является обобщение результатов расчетов.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости используется при оценке доходной недвижимости, то есть недвижимости, основной целью которой является получение доходов. В основе такого подхода лежат следующие принципы:

  • принцип ожидания (стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые объект принесет);
  • принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Документы для оценки коммерческой недвижимости: 

  1. Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.). 
  2. Документы БТИ на объект. 
  3. Cведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть). 
  4. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта). 
  5. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.) 
  6. Данные о сооружениях, входящих в состав объекта. 
  7. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего. 

Документы для оценки офисных помещений: 

  1. Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.) 
  2. Документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план)
  3. Разрешение на перепланировки (если они есть); 
  4. Сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (при наличии) 
  5. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.) 
  6. Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам. 
  7. Наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т.д - приветствуется 
  8. Документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений)